Фантастическая вилла в El Sauzal

Learn More

Руководство по покупке недвижимости на Тенерифе

Покупка дома на Тенерифе не является сложной задачей. Это действительно вопрос понимания шагов и информированности о юридическом и техническом аспектах. Является ли недвижимость абсолютно новой или же это перепродажа, основная процедура такая же, немного отличаются лишь сроки оформления сделки.

Это краткое описание процедуры покупки, а также другая полезная информация и объяснение необходимых или доступных услуг.

Поиск недвижимости для покупки

Первое: Узнайте и выберете, какие области острова Вас интересуют. На Тенерифе начинают обычно с выбора между «Южным» и «Северным» Тенерифе. Из них двух Юг более «переполнен туристами», а Север более «коренными» испанцами, но это очень широкое обобщение. Погодные условия- климатически Юг более «сухой» и солнечный, в то время как Север «прохладнее» и намного зеленее. На Севере выпадает больше осадков, но обычно в виде коротких дождей, которые чаще идут на больших высотах, не столько в прибрежных районах. Температура на Севере обычно остается ниже 30 градусов даже летом, в то время как на юге она может подниматься выше, особенно во время «Калимы». (Горячие, сухие ветры из Сахары.)

На Тенерифе достаточно много «микроклиматических» особенностей, когда погода может сильно различаться между двумя деревнями всего в нескольких километрах друг от друга. Также имейте в виду, что часто существуют большие различия в высотах, а более высокие места (обычно более 500 м или около того) могут быть довольно холодными зимой и жаркими летом. Зимой же температуры на Севере и Юге очень похожи.

Помимо отличия «Север» и «Юг», в северо-восточном «углу» острова есть также столичный район Санта-Крус. Климат в Санта-Крусе похож на Южный. Область, называемая «Север», является частью северной части горного хребта и считается от Санта-Круса, она начинается к западу от Ла-Лагуны (или Сан-Кристобаль-де-ла-Лагуна – это полное название, но обычно оно сокращается до «La Лагуна "), и продолжается до  Буэнависта-дель-Норте на северо-западе Тенерифе. Все восточное, южное и западное побережья Тенерифе имеют «южный» климат.

Посмотрите информацию в Интернете о тех областях, которые вас интересуют. Веб-сайты городских советов (Ayuntamiento) в регионе, который Вам нравится, являются хорошим источником информации. Кроме того, воспользуйтесь функцией поиска в верхнем меню нашего веб-сайта Tenerife * Property, чтобы быстро найти недвижимость для покупки, и чтобы узнать, какая недвижимость доступна в удобной для Вас ценовой категории и где она расположена.

В конце концов, вам придется совершить поездку и посетить интересующие Вас районы. Лучше всего арендовать автомобиль, запастись хорошей картой и ездить по острову, чтобы Вы могли лучше прочувствовать районы и их окрестности. Проверьте местоположения таких сервисов, как магазины, школы, медицинские учреждения и т. д. Также рекомендуем посетить понравившиеся Вам места в разное время дня и в разные дни, чтобы лучше понять транспортную обстановку, погоду и т. д.

Когда вы нашли Недвижимость своей мечты

Как только Вы найдете интересующую Вас недвижимость - Вы связываетесь с Агентом по недвижимости. Владельцы недвижимости здесь, как правило, знают стоимость своего имущества, но большинство переговоров   и сделок обычно происходят при посредничестве агента по недвижимости.

Как только цена будет согласована, Агент по недвижимости может попросить небольшую сумму бронирования, обычно 3000 евро, чтобы снять объект с рынка продаж пока будет составляться частный договор купли-продажи. Это является частью баланса депозита.
Этот частный договор между покупателем и продавцом должен содержать сведения о согласованной покупной цене, депозитный платеж (обычно 10%, внесенный на счет условного депонирования солиситора), обеспечение выплаты непогашенного остатка, любые дополнительные услуги или объекты, например  мебель, предполагаемая дата завершения сделки и все другие необходимые и желаемые условия.

Конкретный пункт (называемый arras) часто включается в этот контракт с финансовым штрафом, если обе стороны по умолчанию не соблюдают условия контракта. В случае продавца они возвращают депозит и теряют эквивалентную сумму, то есть отдают покупателю удвоенный депозит. Если покупатель вдруг решает отказаться от сделки, то он теряет внесенный депозит.

Ваш адвокат проверяет все документы о собственности и контракт ДО его подписания, чтобы гарантировать, что он защитит Ваши интересы. Чтобы быть юридически принятым в Испании, контракт должен быть написан на испанском языке, но адвокат обычно может помочь в переводе на английский язык. Очень важно, чтобы Вы знали, что подписываете!
Как только договор подписывается обеими сторонами, и Вы заплатили депозит, это и есть окончательный договор купли-продажи.

Если у Вас его еще нет, то теперь как раз пришло время получить номер испанского NIE, а также открыть банковский счет в Испании. Вам нужно будет как завершить покупку, так и оплатить налоги и коммунальные услуги и т. д. после завершения сделки. NIE - это, по сути, идентификационный номер иностранца. Ваш адвокат обычно может помочь Вам в этом, как только Вы предоставите ему доверенность в присутствии испанского нотариуса или следуйте его инструкциям у нотариуса Вашей страны происхождения.

До завершения сделки адвокаты будут проверять наличие каких-либо долгов, которые могут повлиять на продаваемое имущество (ипотечные кредиты, налоговые платежи, задолженность владельцев, задолженность за электроэнергию и воду, долги муниципального совета, пошлины за мусор ...) и затем предоставят отчет обо всех удержаниях и необходимость внесения в договор стоимости по каждому случаю.

В день завершения сделки Вы встречаетесь с продавцом, Вашим адвокатом и, если речь идет о испанской ипотеке, представителем Вашего банка, в офисе государственного нотариуса.
Обычно Ваш агент по недвижимости от Tenerife*Property тоже присутствует.

Нотариус готовит документы о собственности, (Escritura de Compra Venta), следуя инструкциям, предоставленным Вашим адвокатом и продавцом, или их представителями, идентифицирует все подписывающие договор стороны и свидетельствует о подписании документов. В это время Вы также оплачиваете продавцу оставшийся остаток покупной цены.
Если речь идет об испанской ипотеке, то для Вас и представителя банка будут подписаны отдельные документы.
Стоимость услуг нотариуса обычно составляет 800-1000 евро, эту стоимость оплачиваете Вы - покупатель. Если есть ипотека, то есть и отдельный нотариальный сбор за ипотечные сделки.

Если Вы не можете принять участие в завершении сделки, то Ваш адвокат сделает это за Вас с использование доверенности.

После завершения

После того, как все формальности у нотариуса будут завершены, Ваш адвокат будет оплачивать необходимые сборы и налоги и подавать заявку на регистрацию недвижимости в Управление регистрации земельных участков, а также регистрировать все бумаги для оплаты всех коммунальных услуг, в местную налоговую инспекцию, оплату за мусор и коммунальные платежи, меняя все контракты на имя нового владельца.

Этот процесс может занять один или два месяца, после чего Вам будет предоставлен официальный документ с титром (Escritura). По этой причине Вы должны удостовериться, что Вам дана «Copia Simple» документа с титром во время подписания договора, чтобы иметь доказательства самой покупки.

Налог, который Вам нужно будет заплатить при покупке «не новой, вторичной» недвижимости  на Тенерифе, составляет 6,5% от покупной цены или официальной оценки (в зависимости от того, какая из них самая высокая). Этот налог необходимо заплатить Канарскому налоговому ведомству в течение одного месяца с момента завершения сделки у нотариуса.

Для нового имущества налоги составляют 7% IGIC (Канарский налог с продаж) плюс 1% налога на печать под названием AJD, оба основаны на цене покупки. AJD необходимо заплатить Канарскому налоговому ведомству в течение одного месяца с момента завершения сделки у нотариуса, тогда как IGIC выплачивается в момент завершения сделки продавцу.

Плата за регистрацию в Земельном регистре обычно составляет 400-600 евро.

В целом, Вы должны заплатить около 10% выше покупной цены, чтобы покрыть все налоги и сборы. Если Вы планируете получить испанскую ипотеку, Вам также понадобятся некоторые средства. Банковский Заем чаще всего составляет 70% от максимальной покупной цены, хотя некоторые банки отказываются финансировать более 50% стоимости для «неграждан» Испании, но величина суммы может варьировать в зависимости от типа покупки и Вашего финансового состояния. Как и покупка недвижимости, так и заем облагается налогами и сборами, обычно это около 2% выше покупной цены, поэтому всегда просите банк предоставить Вам квоту (вариант цены).

Ежегодные расходы

Общественные пошлины. Если Вы покупаете недвижимость на Тенерифе, которая является частью комплекса, то Вы вступаете в Сообщество владельцев собственности, которое отвечает за сбор ежемесячной или иногда ежеквартальной платы на содержание подсобных помещений (лифты, лестницы, бассейны, сады и т. д.). Обратите внимание, что плата за воду и электричество обычно не входит в стоимость проживания.

Налог на имущество (IBI, «Impuesto sobre Bienes Inmuebles») и пошлины за мусор взимаются городским советом («Ayuntamiento»). В большинстве муниципалитетов плата за мусор составляет приблизительно 60-60 евро в год, а налог на имущество зависит от кадастровой стоимости. Точный ежегодный налог IBI на имущество зависит от его размера, муниципалитета, в котором расположена недвижимость, и типа собственности. Цены могут варьироваться от 0,4% до 1%.
Квитанция IBI очень важна, поскольку она подтверждает то, что владельцы выплатили в прошлом году все необходимое по своим счетам, а также предоставляет информацию  кадастрового регистра о недвижимости.
В договоре будет показан IBI ссылочный номер кадастровой собственности, который может предоставить Вам информацию с точки зрения налогового ведомства Испании в отношении имущества, которое Вы покупаете.
(Подробнее об этом на странице: http://www.sedecatastro.gob.es - На этом веб-сайте есть сведения о размере земли, размере объекта, а также могут быть фотографии, показывающие недвижимость)
В счете IBI также будет показана кадастровая стоимость имущества, оцененная Hacienda (налоговой службой), которая, в свою очередь, будет определять размер Вашего годового тарифа , а также будет   являться  базой для расчета в некоторых случаях подоходного налога для  «неграждан» Испании.
Ваш адвокат (до завершения сделки) будет следить за тем, чтобы все налоги на IBI были выплачены за последние 5 лет, чтобы у Вашей недвижимости не было никаких текущих задолженностей.

«Нерезидентский» налог. Если Вы не являетесь гражданином Испании, Вам придется заплатить этот налог. Налоговые пошлины будут варьироваться в зависимости от использования Вашей недвижимости - аренды или личного проживания. Поговорите со своим адвокатом если Вас интересуют детали.

Чрезвычайные коммунальные расходы. Если Вы покупаете недвижимость на Тенерифе, которая является частью комплекса, есть вероятность дополнительных затрат сверх оплаты обычных коммунальных услуг. Это происходит только в том случае, если в Сообществе собственников недостаточно средств, к примеру, для значительного / необходимого ремонта и т. д. Однако этого может не случиться, если у Сообщества хорошее экономическое положение. Стоимость необходимых работ будет разделена между всеми собственниками комплекса. Те затраты, что были одобрены продавцом до завершения сделки, должны быть приняты покупателем, а затем Ваш адвокат запросит правильное удержание в зависимости от окончательной цены работ.

Испанское завещание

Когда Вы покупаете недвижимость в Испании, Вам рекомендуется написать испанское завещание, которое НЕ зависит от завещания, сделанного в Вашей стране. Это может помочь избежать больших проблем и затрат. Завещание, сделанное в Вашей стране, должно быть тщательно сформулировано, чтобы не противоречить условиям Вашей испанского завещания. Необходимо подписать свое завещание а присутствии нотариуса, и это может быть сделано одновременно с подписанием Титула в день завершения сделки по покупке недвижимости, если имеется предварительная договоренность  с Вашим адвокатом. Наличие испанского завещания особенно рекомендуется для британских и датских покупателей. Все остальные случаи должны быть тщательно изучены.