Fantastisk villa i El Sauzal

Läs mer

Guide – Att köpa bostad på Teneriffa

Att köpa en bostad på Teneriffa behöver inte vara en skrämmande process. Det handlar bara om att förstå stegen och vara välinformerad om den juridiska och tekniska jargongen. Oavsett om det är en ny bostad eller en begagnad är grundproceduren detsamma, bara med olika tidsramar.

Detta är en kort beskrivning av köpproceduren, plus annan användbar information och en förklaring av tjänster som är nödvändiga eller tillgängliga.

Att hitta en bostad att köpa

Till att börja med, ta reda på vilka områden du är intresserad av. På Teneriffa börjar man vanligtvis med att välja mellan "Södra" och "Norra" Teneriffa. Av de två är söder mer "turistiskt", medan norr är mer "genuit", men det här är en mycket bred generalisering. Vad gäller vädret, så är söder är torrare och soligare, medan norr är mycket grönare. Norra sidan har mer regn, men oftast i korta skurar, och ofta på högre höjder, inte så mycket i kustområdena. Temperaturen i norr håller sig vanligen under 30 C även under sommaren, medan i söder kan det bli hetare, särskilt när det kommer "Calima". (Heta, torra vindar från Sahara.)

Teneriffa har många "mikroklimat", och vädret kan variera mycket mellan två byar bara några kilometer från varandra. Man måste också vara medveten om att det ofta är stora skillnader i höjder, och högre platser (vanligtvis över 500 m eller så) kan bli ganska kalla på vintern och heta på sommaren. På vintern är temperaturerna ganska lika i söder och norr.

Bortsett från "Norr-" och "Söder"-distinktionen finns också storstadsområdet Santa Cruz i nordöstra hörnet av ön. Klimatet i Santa Cruz liknar det i söder. Regionen kallad "norr" är den del som ligger norr om det centrala bergskedjan, och räknat från Santa Cruz börjar den väster om La Laguna (eller San Cristobal de La Laguna, som är det riktiga namnet, men brukar vanligtvis förkortas till "La Laguna "), och fortsätter till Buenavista del Norte i nordvästra Teneriffa. Hela öst-, syd- och västkusten på Teneriffa har "södra" klimatet.

Läs på lite om de områden som finns i den region du vill ha. Bläddra på Internet för information om de områden som intresserar dig. Kommunernas webbplatser (Ayuntamiento) i den region du vill ha är en bra källa till information. Använd också sökfunktionen i toppmenyn på vår Tenerife*Properties webbplats för att snabbt söka efter egendom till salu, för att få en uppfattning om vilka fastigheter och lägenheter som finns i din prisgrupp och var de finns.

Så småningom måste du resa och besöka de områden du är intresserad av själv. Det är bäst att hyra en bil, skaffa en bra karta och köra runt så att du kan få en bättre känsla av områdena och omgivningen. Kolla var tjänster som butiker, skolor, sjukhus etc. finns. Det är också en bra idé att besöka platserna vid olika tider på dagen och på olika dagar för att få en bättre uppfattning om trafikförhållanden, väder och så vidare.

När du har hittat din drömbostad

När du har hittat den egendom du vill köpa, ger du ett bud till köparen via fastighetsmäklaren. Fastighetsägare här vet i allmänhet värdet av deras egendom, men vissa förhandlingar sker ofta via  fastighetsmäklarens medling.

När priset är överenskommet kan fastighetsmäklaren begära en liten bokningsavgift, vanligtvis 3000 euro, för att ta den av marknaden medan ett privat sälj/köpavtal upprättas. Denna summa räknas sedan av från depositionen.
Det privata kontraktet mellan köpare och säljare bör innehålla uppgifter om den överenskomna köpeskillingen, betalning av deposition (vanligtvis 10%, betalad till en advokats depåkonto), villkor för utbetalning av det utestående saldot, eventuella tillägg, t.ex. möbler, det avsedda datumet för avslut/tillträde, och alla andra relevanta villkor.

En särskild klausul (kallad arras) ingår ofta i detta kontrakt, med en ekonomisk påföljd om endera parten ska gå i strid med villkoren i kontraktet. När det gäller säljaren betyder det ofta att de då måste returnera insättningen och dessutom betala en motsvarande summa, dvs ge köparen dubbla insättningen. Om köparen drar ut förlorar de den betalade depositionen.
Din advokat kontrollerar alla fastighetsdokument och kontraktet innan det är undertecknat för att skydda dina intressen. För att vara lagligt accepterat i Spanien måste kontraktet skrivas på spanska, men advokaten kan normalt hjälpa till att tillhandahålla en översättning på engelska också. Det är väldigt viktigt att du vet vad du skriver under.
När kontraktet är undertecknat av båda parter och du har betalat depositionen finns det sedan ett bindande avtal mellan köpare och säljare.

Om du inte redan har ett, nu är det dags för dig att skaffa ett spanskt NIE-nummer plus ett spanskt bankkonto. Du behöver båda för att kunna slutföra köpet och betala skatt och el/vatten etc. efter tillträdet. Ett NIE-nummer är i princip ett identitetsnummer för utlänningar. Din advokat kan normalt hjälpa dig med detta.

På dagen för avslut träffas säljaren, din advokat, och om ett spanskt bolån är inblandat, en företrädare för din bank, hos en offentlig notarie. (Notarius Publicus.)
Normalt deltar din fastighetsmäklare från Tenerife*Property också.

Notarius publicus förbereder Köpehandlingarna, (Escritura de Compra Venta), identifierar alla signatärer och bevittnar undertecknandet av handlingarna. Vid denna tidpunkt betalar du också säljaren återstående saldo av köpeskillingen.
Om ett spanskt bolån är inblandad kommer det att finnas separata handlingar för att underteckna för dem, för dig och bankens företrädare.
Notariekostnaden är vanligtvis runt 800-1000 euro, och betalas av dig, köparen. Om det också finns ett bolån, är det en separat Notarieavgift för detta.

Om du inte kan delta i avslutet kan du ge fullmakt till din advokat, för att agera för dina räkning. För att vara giltig måste fullmakten vara på spanska, och undertecknas framför en notarius publicus.

Efter avslut

När formaliteterna har slutförts hos notarius publicus, kommer din advokat att betala de avgifter och skatter som behövs och lämna Köpehandlingarna till landregistret (lantmäteriet) för registrering. Denna process kan ta flera månader innan de officiella stämplade Köpehandlingarna (Escritura) är tillgängliga för dig. Av denna anledning bör du se till att du får en "Copia Simple" av Köpehandlingarna vid tidpunkten för undertecknandet, eftersom det krävs för att flytta alla tjänster såsom el, vatten, sophämtning etc. i ditt namn.
Skatterna du behöver betala när du köper en begagnad bostad på Teneriffa är 6,5% av köpeskillingen eller den officiella värderingen (beroende på vilket som är högst).
För en ny bostad är skatterna 7% IGIC (kanarisk moms) plus en 1% stämpelskatt kallad AJD, båda baserat på köpeskillingen. Avgiften för registrering i landregistret är normalt 400-600 euro.

Sammantaget bör du budgetera ca 10-11% över inköpspriset, för att täcka alla skatter och avgifter. Om du planerar att använda ett spansk hypotekslån måste du också budgetera för det. Ett hypotekslån kan normalt vara maximalt 70% av bankens värdering av bostaden, men kan vara mer beroende på vilken typ av försäljning och din ekonomiska status. Liksom för bostadsköpet innebär ett bolån också skatter och avgifter, vanligen ca 2% av lånebeloppet, så be alltid banken om att ge dig ett offert.

Återkommande kostnader

Föreningsavgifter. Om du köper en bostad på Teneriffa som ingår i ett komplex kommer det att finnas en gemensamhetsförening (ungefär som bostadsrättsförening) som ansvarar för att samla en månadsavgift för att betala för underhåll av gemensamma utrymmen (hissar, trappor, pooler, trädgårdar mm ). Observera att avgifter för vatten och el om de inte ingår i föreningsavgiften.

Fastighetsskatt, (IBI, "Impuesto sobre Bienes Inmuebles") och sopavgifter debiteras av kommunen ("Ayuntamiento"). Sopavgifterna är ungefär 60 - 80 euro per år i de flesta kommuner, och fastighetsskatten beror på "catastral"-värdet. Den exakta årliga IBI-skatten för en fastighet beror på dess storlek, vilken kommun det är och typen av bostad. Skatten kan variera från 0,4% till 1%.
Detta IBI-kvitto är mycket viktigt eftersom det bekräftar vad ägarna har betalat av sidan skatter det senaste året, och det ger också information om Catastro.
IBI-fakturan visar bostadens catastral-referensnummer som kan ge dig information om den bostad du köper.
(Läs mer på den här sidan: http://www.sedecatastro.gob.es - Den webbplatsen har uppgifter om storleken på marken, storleken på fastigheten och det kan också finnas bilder som visar fastigheten)
IBI-fakturan kommer också att visa fastighetens kadastralvärde, som bedömts av "La Hacienda" (skattekontoret), vilket i sin tur påverkar din årliga skatt samt eventuell eventuell skatt som ska betalas när du säljer fastigheten.
Din advokat kommer (före avslut) att se till att alla IBI-skatter har betalats för de senaste 5 åren så att det inte finns några löpande skulder för dig.

Skatt för Icke-bofasta. Om du inte är fast bosatt och skriven i Spanien, måste du betala denna skatt. Den varierar beroende på diverse faktorer, t.ex om du använder bostaden för uthyrning eller ej. Prata med din advokat.

Extraordinära gemensamhetskostnader. Om du köper fastigheter på Teneriffa som ingår i ett komplex, finns det möjlighet till extra kostnader utöver de normala föreningsavgifterna. Detta händer bara om det inte finns tillräckligt med pengar i föreningen för att göra betydande/nödvändiga reparationer etc. Det kan dock aldrig hända om föreningen har en stark ekonomi. Kostnaderna (om de uppstår) kommer att delas mellan alla fastigheter i komplexet.

Spanskt testamente

När du köper en fastighet i Spanien rekommenderas att du skapar ett spanskt testamente som är oberoende av det testamente som görs i ditt hemland. Detta kan hjälpa till att undvika stora problem och kostnader. Testamentet i ditt hemland ska vara noggrant formulerat för att respektera villkoren i ditt spanska testamente. Det är nödvändigt att underteckna ditt testamente framför en notarius publicus och detta kan göras samtidigt som du undertecknar Köpehandlingarna på avslutsdagen om detta tidigare avtalats med din advokat. Ett Spanskt testamente rekommenderas starkt för Danska och Brittiska köpare, men även i övriga fall kan det vara en bra idé, beroende på individuella omständigheter. Tala med din advokat.

Slutord

Det är viktigt att du har en advokat som arbetar för dig och som tar hand om dina intressen i köpprocessen. Vi på Tenerife*Property kan hänvisa till en oberoende engelsktalande advokat som tar hand om allt du behöver för en fast avgift. Denna advokat arbetar för dig, i ditt intresse, inte för oss eller säljaren.